ローンを滞納しても不動産売却できる!任意売却のメリットや流れとは?

ローンを滞納しても不動産売却できる!任意売却のメリットや流れとは?

この記事のハイライト
●任意売却とはローンの残債がある状態でも不動産売却できる方法のこと
●任意売却のメリット・デメリットをチェック
●任意売却により不動産を売却するときの流れをチェック

住宅ローンの返済が難しくなると、不動産の売却を検討し始める方もいるのではないでしょうか。
しかし基本的には、ローンを完済してからでないと不動産は売却できません。
そこで検討したい解決手段が、任意売却です。
今回は任意売却とはどのような仕組みなのか、メリットや手続きの流れをご紹介します。
多摩エリア、相模原で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

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不動産の任意売却とは?

不動産の任意売却とは?

住宅ローンを滞納し続けると、担保となっている不動産は競売にかけられてしまいます。
競売に至ると取引相場よりも安値でしか売れない可能性が高く、さらにローンの残債は一括返済が求められます。
そうなる前に検討したい任意売却とは、借入先の金融機関からの同意を得たうえで、競売よりも良い条件での不動産売却を目指す方法のことです。
通常の方法で不動産売却を進められるため、取引相場に近い価格での売却を期待できます。
そして競売よりも高値で売れる可能性もあるため、住宅ローンの返済が苦しくなったら任意売却を目指すのがおすすめです。

任意売却できるタイミング

任意売却は、住宅ローンを滞納した状態でしかおこなえません。
ローンの滞納が続くと、債権者である金融機関から期限の利益喪失通知が送られてきます。
目安としては滞納から3か月~6か月後で、それまでは任意売却をスタートできません。
なお任意売却による売却活動を進めても長期間売れない場合、やはり競売にかけられてしまいます。
競売による強制売却の期限は、ローンの滞納からおよそ13か月~16か月後が目安です。
したがって任意売却による不動産売却を目指す場合は、競売の期限までに引き渡しまで完了している必要があります。

まずは不動産会社に相談を

債権者から任意売却を認めてもらうためには、少しでも高く売れるようにすることが条件です。
そこで任意売却に関する専門知識のある、不動産会社に相談するのがおすすめです。
ただし任意売却を原則として認めない金融機関もあるため、不動産会社の担当者と連携して交渉する必要があるでしょう。
弊社では、多摩エリア、相模原で不動産売却や任意売却に関するお問い合わせも受け付けております。

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不動産を任意売却するメリット・デメリット

不動産を任意売却するメリット・デメリット

住宅ローンを滞納していても利用できる任意売却には、いくつかのメリット・デメリットがあります。
そこで任意売却を検討する際は、その後の暮らしの立て直しも視野に入れて計画を進めていきましょう。

任意売却のメリット

任意売却のメリットとは、おもに次のものが挙げられます。
債権者と交渉する余地がある
任意売却のメリットは、債権者との交渉しながら比較的自由な不動産売却ができる点です。
債権者はローンの残債を回収することが目的なので、競売そのものにこだわっているわけではありません。
むしろ任意売却でより良い条件で売れる見込みがあれば、十分に交渉できる余地があります。
また売却金で完済しきれなかった部分についても、返済方法や金額について交渉可能です。
無理のない範囲での返済が認められれば、不動産売却後の生活の立て直しもスムーズに進められます。
一般的には、月々5,000円~3万円程度の返済額となるケースが多いようです。
住宅ローンの滞納を周囲に知られずに済む
任意売却は競売と異なり、第三者から見れば通常の不動産売却と区別がつきません。
そのため、売却理由が住宅ローンの滞納であることを周囲に知られずに済みます。
また物件を引き渡すタイミングは、買主との交渉で決められます。
基本的には買主の意向が優先されるものの、転居のスケジュールもある程度は調整しやすいでしょう。
手元の資金が少なくても売却できる
通常の不動産売却では、登記費用や測量費用、仲介手数料といったさまざまな費用がかかります。
これらの諸経費は売買価格の3%~5%が相場で、代金の決済前に支払いが発生するものも少なくありません。
しかし任意売却であれば、これらの諸経費を売却金から差し引くことが認められています。
さらに債権者との交渉次第では、引っ越し費用も売却金から充てられるケースがあります。
そのため不動産売却にあたり、手元の資金を持ち出す必要がないのもメリットです。

任意売却のデメリット

ローンを滞納していても不動産売却が可能な任意売却にも、気を付けたいデメリットがあります。
住宅ローンを滞納しないと任意売却できない
任意売却の条件に、住宅ローンを滞納していることが挙げられます。
しかしローンの滞納中は債権者から支払いの督促が来るのはもちろんのこと、連帯保証人にも請求の連絡がいくことになります。
また任意売却するためには、連帯保証人の同意も必要です。
そこで連帯保証人に対して、あらかじめ任意売却を希望している旨を伝えておくとともに、売却についての同意も得ておくと良いでしょう。
信用情報機関に登録される場合がある
住宅ローンを滞納すると、信用情報機関に登録されることがあります。
いわゆるブラックリストに登録されてしまうので、新規でローンの審査に通ることができなくなります。
なおローンの滞納といった事故情報は、永久に登録され続けるわけではありません。
通常は5年~7年で事故情報は削除されます。
売却にはタイムリミットがある
通常の不動産売却であれば納得できる条件での成約を目指し、時間をかけた売却活動が可能です。
しかし任意売却で売れない期間が続くと、債権者が競売を始めてしまうリスクがあります。
落札者を決定する競売開札日の前日がタイムリミットなので、それまでに売却が完了していなければなりません。
そこで競売開始決定通知を待つことなく、任意売却に向けた活動をスタートさせましょう。

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不動産を任意売却するときの流れ

不動産を任意売却するときの流れ

任意売却するときの流れの前に、まずは不動産会社に価格査定を依頼しましょう。
続いてローンの残債を確認し、売却金で完済できるかどうかを調べます。
ローンの残債が売却金を上回るオーバーローンの状態で、任意売却になる見込みであれば速やかに債権者である金融機関に相談しましょう。
このとき、価格査定を依頼した不動産会社と連携して交渉を進めるのがポイントです。

売却活動をスタートする

債権者から任意売却の同意を得られたら、売却活動をスタートします。
ただし任意売却には期限があるほか、基本的には居住しながらの売却活動となります。
そこで早期売却のために、内覧希望者へのスムーズな対応などが求められる点に注意してください。
そして売買契約を締結したら、代金の決済と物件の引き渡しをおこないます。
引っ越し費用を売却金から差し引けるかは交渉次第なので、売買契約を締結する際は取引条件についても債権者と打ち合わせておきましょう。

残債の取り扱い

任意売却に成功しても、売却金だけではローンを完済できません。
しかし任意売却なら、残債を分割して返済することが可能です。
月々の返済額は債権者との交渉により、現実的に支払いできる金額に設定されることが一般的です。
債権者側も任意売却に同意した時点で、その後の返済についてもある程度予測しています。
そのため、無理な返済を求められるケースは少ないと言われています。

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まとめ

任意売却とはどのような仕組みなのか、メリットや売却までの流れとともにご紹介しました。
競売開始決定通知が来たあとでも、任意売却に切り替えられる時間はあります。
そのためローンを滞納した不動産の売却でお困りの方は、早めに不動産会社へ相談するのがおすすめです。
弊社では多摩エリア、相模原で不動産売却のお問い合わせを受け付けております。
住宅ローンの返済でお悩みの方も、お気軽にご相談ください。

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