不動産売却における「心理的瑕疵」とは?国土交通省のガイドラインも解説

不動産売却における「心理的瑕疵」とは?国土交通省のガイドラインも解説

この記事のハイライト
●心理的瑕疵とは買主が心理的な抵抗を受ける可能性があるケースをさす
●心理的瑕疵がある不動産も売却は可能であり、ケースによって値引く場合がある
●心理的瑕疵の告知義務は買主の判断に重要な影響を与えると考えられるときに生じる

不動産売却をお考えの方のなかには、「人が亡くなった不動産でも売れるかな…」「訳ありの場合、告知はどうしたらいいのだろう」とお悩みのケースもあるのではないでしょうか。
今回は、心理的瑕疵のある不動産の売却にあたって、売主の方が知っておきたい告知義務などを解説します。
多摩エリアや相模原で不動産売却をご検討されている方の参考になれば幸いです。

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不動産売却における「心理的瑕疵」とはどんなケース?

不動産売却における「心理的瑕疵」とはどんなケース?

「心理的瑕疵」とは

不動産売却をご検討されている方は、「瑕疵(かし)」という言葉を目にされたことがあるのではないでしょうか。
たとえば、「物理的瑕疵」とは、取引する不動産に雨漏りやシロアリといった欠陥がある場合をさしています。
瑕疵という言葉で一般的にイメージされるのは、物理的瑕疵かもしれません。
瑕疵にはほかにも種類があり、「心理的瑕疵」はそのひとつです。
心理的瑕疵とは、買主が心理的な抵抗を受ける可能性があるケースとなります。
具体的には、過去に自死や殺人事件などが発生した不動産などです。
こういった事情がある不動産の場合、売却時の買主への告知はどの程度までおこなうべきなのでしょうか。

国土交通省による「人の死の告知に関するガイドライン」とは

不動産売却を円滑に進めるためにも、売主の方がおさえておきたいのが、心理的瑕疵の告知に関する知識です。
国土交通省によって、2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が策定されました。
ガイドラインの内容から、次のようなケースは、心理的瑕疵があると判断される可能性があります。
自死、他殺、事故死や原因不明による死が生じたケース
これらは事故物件に該当すると考えられます。
自然死や入浴時の転倒といった日常生活においての不慮の事故は、通常対象外とされる可能性が高いものの、特殊清掃が必要だった場合や報道された場合には心理的瑕疵の対象となることもあります。
隣家で事件事故が発生したケース
周辺に嫌悪施設があるケース
また、ガイドラインでは心理的瑕疵の告知についても示しています。
これまで、取引する不動産で生じた人の死に関して、明確な告知の基準はありませんでした。
しかし、不動産取引がおこなわれる際、買主はさまざまな条件や要因を考慮して、購入するかどうかを判断します。
国土交通省でも、買主の判断に重要な影響を与える可能性がある事柄は、売主から適切な告知をおこなうことが重要としています。
実際の不動産売却では宅地建物取引業者が媒介することも多く、ガイドラインは、現時点での不動産取引に即したものとして作成されました。
今後は心理的瑕疵のある不動産の売却を考える方にとっても、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が、参考のひとつとして役立つでしょう。
具体的な告知義務の範囲についても、後ほど解説しますので、ぜひ最後までご覧ください。

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心理的瑕疵は売却する不動産の価値にどう影響する?

心理的瑕疵は売却する不動産の価値にどう影響する?

心理的瑕疵のある不動産の売却について、不安を感じている方もいらっしゃるかもしれません。
心理的瑕疵がある不動産も、売却することはもちろん可能ですし、手放す流れも通常のケースとほとんど変わりません。
とはいうものの、心理的瑕疵が物件の価値に与える影響は、やはり気になるポイントではないでしょうか。
ここでは、不動産の価値や取引への影響について解説します。

不動産価値への影響

国土交通省によるガイドラインが策定されてから日が浅く、今後、不動産売却にどう影響するかは注視しておきたい点ですが、心理的瑕疵のある不動産を売却するときの傾向についても予備知識として押さえておきましょう。
ケースによっても変わりますが、不動産の価値にあまり影響せず売却できることも少なくありません。
たとえば、自然死などで発見も早かった場合では、売却価格を下げることなく手放せるケースもあります。
値下げ交渉が入った場合であっても、100万円から200万円ほど下げることでスムーズに取引が進むケースも見られます。
とはいえ通常の不動産売却でも値下げ交渉が入ることは珍しくないため、このような場合は影響が少なかったケースと捉えることができます。
一方、発見に時間がかかった場合や、他殺の場合には、不動産の価格に対する影響が出る可能性も考えられます。
発見に時間がかかったケース

  • お祓い、特殊清掃、リノベーション済み:10%~15%の下落
  • 解体済み:5%~10%の下落

他殺や自死のケース

  • お祓い、特殊清掃、リノベーション済み:20%~30%の下落
  • 解体済み:15%~20%の下落

あくまでもこれらは目安のひとつのため、実際の取引の現場では物件の状態によって差が出るでしょう。

売却活動への影響

心理的瑕疵があるからといって、不動産売却をあきらめることはありません。
近年では、心理的瑕疵物件が多く存在することも広く知られており、不動産をリーズナブルに入手できるチャンスと捉える買い手もいます。
売却をお考えの方にとっては、心理的瑕疵があるなかでの売却活動の内容についても懸念があるかもしれません。
心理的瑕疵物件を扱う場合は、物件情報に「告知事項あり」と記載するケースが一般的で、そのことを踏まえたうえでの売却活動や買主との交渉をおこなっていきます。
こういった繊細な物件の売却では、専門的な知識や経験をもつ不動産会社のサポートが重要でしょう。
心理的瑕疵による影響が心配される場合も、弊社では、売主の方の気持ちに寄り添って売却活動を進めてまいります。

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不動産売却において心理的瑕疵の告知義務があるケースとは?

不動産売却において心理的瑕疵の告知義務があるケースとは?

心理的瑕疵がある場合にも、不動産売却は可能であることがわかりました。
通常の売却と同じような流れで進めることができますが、「告知義務」についての判断も必要になります。
そこで参考になるのが、国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」です。

心理的瑕疵の告知義務とは

不動産取引における心理的瑕疵は、買主にとって購入の判断材料となります。
そのためガイドラインでは、人の死に関する出来事が買主の判断に重要な影響を与えると考えられるとき、原則として告知義務があるものとしています。

告知しなくてもいいケース

一方で、人の死が生じた不動産の取引が、すべて告知義務の対象となるわけではありません。
事件性がなく、日常生活のなかで起こり得る事故などもあるからです。
不動産売却においては、次のようなケースには告知義務がないものとしています。

  • 取引する不動産で生じた自然死や、転倒や誤嚥などによる不慮の死
  • 取引する不動産に隣接する住宅で生じた自死や他殺、ご遺体の発見が遅れて特殊清掃がおこなわれたケース

しかし、これらにあたる場合でも、告知義務が生じるケースがあるので注意が必要です。
具体的には次のケースです。

  • 事件性や周知性、社会へ与えた影響が大きかった場合
  • 告知は不要とされるケースでも買主の判断に重要な影響を与えると考えられる場合
  • 買主から心理的瑕疵があるかについて問われた場合
  • 社会的な影響を考慮したときに買主が把握しておくべき事情があると考えられる場合

なお、告知義務によって買主に告げる際は、死因や場所、発生時期や特殊清掃がおこなわれたかなどを伝えることとされています。
また告知書などで、売主が意図して告知しなかった場合には、民事上の責任が問われる可能性があることも注意点として覚えておきましょう。

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まとめ

不動産の心理的瑕疵について解説しました。
判断が難しい心理的瑕疵物件は、国土交通省のガイドラインを参考に、不動産会社のサポートを受けながら慎重に売却する必要があるでしょう。
KURASHIでは、多摩エリアや相模原で、訳ありの不動産についても数多くサポートしてきた実績がございます。
売却できるか不安という場合も、まずはお気軽に弊社までご相談ください。

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