不動産売却後の税金対策をご紹介!所得税を軽減できる取得費加算の特例も解説

2022-04-12

税金

不動産売却後の税金対策をご紹介!所得税を軽減できる取得費加算の特例も解説

この記事のハイライト
●取得費は実額取得費で計算したほうが譲渡所得を小さくできる場合が多い
●譲渡費用は漏れなく計上することで不動産売却後の税金対策となる
●相続した不動産を売却した場合には特例によって相続税の一部を取得費に加算できる可能性がある

不動産売却をして利益が生じると、譲渡所得税がかかる可能性があります。
一方で、「節税対策」にもさまざまな方法があり、事前に知っておくことが、不動産売却で損をしないことにつながってくるでしょう。
今回は、不動産売却にあたって押さえておきたい税金対策をご紹介します。
多摩エリア、相模原で不動産売却をお考えの方の参考になれば幸いです。

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不動産売却で「取得費が不明」な場合の対処法と税金対策

不動産売却で「取得費が不明」な場合の対処法と税金対策

不動産売却をして生じた利益は、「譲渡所得」といいます。
譲渡所得にかかってくるのが、所得税と住民税を含む「譲渡所得税」です。
この不動産売却後の税金を抑えるポイントは、「譲渡所得を小さくすること」です。
ここでは、譲渡所得から差し引くことができる「取得費」について基礎知識と対策をご紹介します。

取得費とは

まず、譲渡所得は次の計算式で求めます。
売却価額-取得費-譲渡費用=譲渡所得
つまり、取得費を多く差し引くことができれば譲渡所得が小さくなるため、不動産売却後にかかる税金を抑えることにつながり、節税対策となります。
それでは、取得費とは具体的にどのような費用なのでしょうか。
取得費とは、不動産を購入したときにかかった費用、建築費用などの合計です。
建物については、購入価格から減価償却費を差し引いた額となります。

取得費が不明な場合は明確になる書類を探そう

購入したのが昔という場合など、領収書が残っておらず、取得費が不明というケースもあるでしょう。
そのような場合は、まず購入したときの売買契約書など、取得費が明確になる書類を探します。
取得費が不明な場合もあきらめず、取得費がわかる書類が用意できれば、譲渡所得を抑えられる可能性があるためです。
というのも、取得費が不明な場合には、「概算取得費」を用いて譲渡所得を割り出すことになります。
しかし、実額取得費を差し引いたときよりも、概算取得費を差し引いたケースのほうが、往々にして譲渡所得が多くなる傾向にあります。
結果的に税金の支払い額にも影響するため、取得費がわかるよう書類を探すことは、税金対策のひとつになるといえるでしょう。
購入時の売買契約書が見当たらない場合には、購入時の売主や不動産会社から写しをもらうのも手です。
また次のような書類でも、税務署に相談して、取得費を証明できる可能性があります。

  • 住宅ローンの金銭消費貸借契約書
  • 購入額の出金履歴がわかる通帳
  • 抵当権設定額が明確になる書類

取得費が不明な場合の計算方法

実額取得費が明確になる書類もなく、取得費が不明な場合には「概算取得費」で計算することができます。
この場合は、売却価額の「5%相当額」を取得費として、売却価額から差し引きます。
しかし、繰り返しとなってしまいますが、取得費が不明な場合に概算取得費を用いて計算すると、実額取得費を用いたときよりも税金が多くなる可能性があります。
とくにバブル期に取得した不動産の場合など、取得費が不明でも、近年の売却価額の5%相当とは考えにくいケースもあるでしょう。

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不動産売却後の税金対策として譲渡費用はすべて計上しよう

不動産売却後の税金対策として譲渡費用はすべて計上しよう

不動産売却をすると、譲渡所得に対して税金が課税されます。
譲渡所得を求める計算式は、「売却価額-取得費-譲渡費用」です。
次は、この計算式に当てはめる譲渡費用について着目し、税金の対策をご紹介します。

譲渡費用とは

取得費を「不動産の購入時にかかった費用」とするなら、譲渡費用は「不動産売却をするのにかかった費用」と捉えるとわかりやすいでしょう。
譲渡費用による節税対策についても、取得費と同じ考え方で税金を抑えることができます。
「譲渡所得を小さくすること」が税金対策となるため、具体的には「譲渡費用を漏れのないように計上していくこと」で、税金を抑えることにつながります。

譲渡費用として認められるもの

不動産売却をするとさまざまな費用がかかりますが、譲渡費用として認められるものには次のような費用が挙げられます。

  • 不動産売却をするために支払った仲介手数料
  • 売主が支払った印紙税
  • 売買契約の締結後に、さらに有利な条件で不動産売却するために支払った違約金
  • 貸家を不動産売却するために、借家人に支払った立退料

これら以外にも譲渡費用となるものは多くあるため、国税庁のホームページから確認してみましょう。
また、譲渡費用として認められる判断基準は、「支払った目的が、不動産売却を実現するためのもの」と考えるとイメージしやすいかもしれません。

譲渡費用に認められないもの

譲渡費用としては認められないものについては、次のようなものがあります。

  • 抵当権の抹消費用
  • 売主の引っ越し代や交通費
  • 遺産分割のためにかかった費用
  • 不動産売却する不動産の維持管理費

譲渡費用として認められるものと、それ以外の費用の判別に迷ったら、税務署に確認するのがおすすめです。
譲渡費用を明確にし、税金を抑える対策として、漏れのないように計上しましょう。

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不動産売却後の税金対策として取得費に加算できるものとは

不動産売却後の税金対策として取得費に加算できるものとは

不動産売却をして譲渡所得が生じたら、「取得費に加算できるもの」を漏れなく計上していくことも節税対策となります。
ここでは、取得費に加算できるものと「取得費加算の特例」についてご紹介します。

取得費に加算できる費用とは

前述でご紹介した取得費が不明なときの対処法以外にも、取得費から節税につなげる方法があります。
「取得費に加算できるものを漏れなく計上すること」で譲渡所得を減らし、税金対策をするという方法です。
取得費に加算できる代表的なものは、次のような項目です。

  • 取得したときの仲介手数料
  • 取得したときに司法書士に払った手数料
  • 取得したときの売買契約書に貼った印紙代
  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 取得のために必要になった測量費
  • リフォームにかかった費用
  • 取得するために支払った立退料

譲渡費用同様、国税庁のホームページを参考にしながら、税金対策として取得費に加算できるものを漏れなくチェックしておきましょう。

相続した不動産の売却で活用できる「取得費加算の特例」

不動産売却における税金対策では、「特例の活用」も重要です。
相続か遺贈によって入手した不動産の場合、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を活用できる可能性があります。
この特例は、相続した不動産を一定期間内に不動産売却し、譲渡所得が生じた場合、相続税額の一部を取得費に加算できるというものです。
取得費として差し引ける額が多くなることで、所得税の軽減につながります。
特例を活用するには、次の3つの要件を満たしておく必要があります。

  • 相続か遺贈で取得した不動産であること
  • 相続か遺贈で不動産を取得した方で、相続税が課されていること
  • 相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以降3年を経過する日までに不動産売却していること

相続した不動産を売却した場合には、こうした特例を利用しながら節税対策をするのがおすすめです。

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まとめ

不動産売却をしたときの有効な税金対策をご紹介しました。
譲渡費用や取得費を漏れなく計上することは、節税の第一歩となります。
また、不動産売却時にはさまざまな費用を賢く抑える工夫も大切です。
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